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楼市调控卷土重来,对楼市影响有多大?

2019年04月22日 12:46    来源:国民经略    点击: 次    0 条评论
日前,自然资源部发布通知,住宅供地将实施差别化调控:商品房库存消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要适当减少供地。18~12个月的,维持供地持平水平;12~6个月的,要增加供地。6个月以下的,要显著增加并加快供地。那么,哪些城市要增加供地?哪些城市要减少供地?这一政策,将对全国楼市格局会产生多大影响?
 
哪些城市要停止供地,哪些要增加供地
 
土地供求,向来是决定房价的核心因素之一。所谓去化周期,一般为库存与近6月销售面积平均值之比,衡量的是一个城市既有商品房库存的清仓去化时间。显然,去化周期越短,市场供求关系就越紧俏,增加土地供应的必要性随之而产生,反之同理。
 
按照规定,去化周期大于36个月的,要停止供地。事实上,除了个别类似鹤岗、玉门这样偏远的收缩型城市,大多数城市的去化周期都不会达到这一水平。所以,无论是一二线还是三四线,绝大多数城市都不存在高库存问题,自然也就不存在“停止供地”之说,反而这些城市都要增加供地。
 
三四线之困:谁敢增加供地
 
三四线城市的库存,并没有想象的那么高。从可售库存的去化周期来看,三四线城市甚至低于一线城市。这是因为,过去这一轮棚改货币化,基本将三四线的库存消耗殆尽,高库存已经不再是问题。按照要求,去化周期低于12个月,都要增加供地。如此看来,三四线城市也多在保持供地甚至增加供地之列,但问题是,这些城市真的敢跟吗?
 
要知道,最近两年,三四线城市通过棚改释放出天量的土地,这些土地即将转化为新的商品房库存,加上三四线销售已经开始疲软,未来三四线的去化周期必然随之而上升。从土地消化周期来看,三四线城市明显高于一二线城市。一二线城市的土地消化周期全都低于1年,而三线城市的消化周期为1.2年,四线城市的消化周期高达2.1年。这种背景下,有多少三四线城市还敢增加供地,制造新的房地产库存?
 
对楼市影响有多大
 
对于房价走势,长期以来流传的一句话是:短期看金融,中期看土地,长期看人口。土地供求之所以重要,是因为它往往能成为地方政府推高房价的手段。只要人为限制土地供应,或者让土地供给跟不上人口涌入的步伐,自然就可以制造供求失衡的局面,让高房价得以维持。
 
因此,官方强调库存低于12个月的都要增加或显著增加供地,正是基于部分城市楼市回暖的现实而来。从深层次的楼市逻辑来看,大热必有调控,遇冷必有松绑,这既符合政策市的现实逻辑,也是稳定楼市的题中之义。无论是增加供地还是限制供地,核心都是维持楼市稳定,这一规律还会继续得到验证。
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